LE QUOTIDIEN DU PHARMACIEN.- Comment évoluent aujourd’hui les relations entre les pharmaciens et les propriétaires des murs des officines ?
PHILIPPE BECKER.- Il y a encore trois ans, les évolutions des indices servant de référence aux baux commerciaux, et notamment l’indice INSEE du coût de la construction, étaient fortes. Cela créait des tensions avec les bailleurs. Mais ces tensions sont désormais retombées. On peut même dire que les bailleurs redécouvrent le plaisir de louer aux pharmaciens.
Pourquoi ce changement ?
PHILIPPE BECKER.- Les temps sont durs, y compris pour les propriétaires. Or, malgré une économie en berne, l’officine constitue toujours un bon risque à long terme pour les bailleurs. Ils s’en rendent bien compte, surtout lorsqu’ils comparent les pharmaciens avec d’autres professions à la santé économique plus fragile ou plus incertaine. De plus, la législation sur les officines bloque l’immense majorité des pharmacies sur un lieu précis, c’est-à-dire là où a été délivrée la licence d’exploitation. Pour un bailleur, c’est sécurisant de savoir que son locataire ne peut pas devenir un oiseau migrateur…
Les pharmaciens sont-ils de bons négociateurs en matière de baux commerciaux ?
CHRISTIAN NOUVEL.- La matière ne laisse pas beaucoup de place à la négociation car, dans la plupart des cas, le pharmacien qui achète un fonds ou des parts sociales reprend une situation qui existait avant lui et sur laquelle il n’a pas réellement de prise. Les seuls cas où il y a une vraie négociation, c’est lorsque le pharmacien envisage un transfert dans un nouveau local. Et encore, ce n’est pas toujours possible.
C’est-à-dire ?
CHRISTIAN NOUVEL.- Et bien, si le transfert projeté se trouve dans la galerie commerciale d’une grande surface, le pharmacien doit se résoudre à passer sous les fourches caudines du propriétaire des murs, qui est en général une société d’investissement conseillée par de solides avocats. Ce qui signifie que l’addition est souvent très salée !
Pourquoi ce prix élevé dans les galeries commerciales ?
PHILIPPE BECKER.- Dans ces galeries, le principe est d’ajuster le loyer sur le chiffre d’affaires de l’officine transférée. Il s’agit de la fameuse « clause recettes ». Or, nous constatons que, dans la grande majorité des cas, le pourcentage appliqué au chiffre d’affaires annuel hors taxes pour déterminer le montant du loyer avoisine 4 %, et parfois plus !
Même la première année d’exploitation, alors que le pharmacien pourrait légitimement espérer un loyer faible ou modéré, l’addition est lourde. En effet, le loyer du début d’exercice est calculé sur une estimation du chiffre d’affaires à réaliser, multiplié par le fameux taux de la clause recettes. Or on devine aisément que ceux qui font cette estimation ont la main lourde et sont très optimistes…
N’y a-t-il pas, selon vous, un peu de folie à signer de tels engagements pour obtenir un transfert ?
PHILIPPE BECKER.- Il faut être audacieux mais également sûr de ses chiffres lorsqu’on se lance dans ce type d’opération. Tout est question de prévision sur le moyen et long terme. Une erreur de prévision de 10 % par an, et ce peut être le crash !
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