Travaux d’accessibilité : est-ce au pharmacien de payer ?

EN MATIÈRE de bail commercial, la loi ne prévoit pas de répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le pharmacien locataire. Pour savoir qui doit payer les différentes charges ou travaux, il faut se reporter à ce qui est prévu dans le contrat, si ce dernier contient des clauses spécifiques sur ce point. Il peut être prévu, ainsi, que vous devrez prendre à votre charge tous les travaux d’amélioration effectués dans les locaux.

Mais, dans la réglementation des baux commerciaux, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, tels qu’ils sont prescrits par la loi du 11 février 2005, doivent être distingués des travaux ordinaires entrepris au bénéfice du pharmacien locataire. En effet, les réparations imposées par une décision administrative (comme également les travaux de mise en conformité électrique ou incendie, par exemple) sont normalement à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire du bail précisant que le locataire les supportera. Une clause mettant l’ensemble des réparations en général à la charge du locataire n’est donc pas suffisante pour dispenser le propriétaire du paiement des travaux de mise en conformité. Il ne peut en être autrement que dans le cas où ces réparations sont prescrites en raison de l’activité du locataire, ce dernier devant alors les régler lui-même. Mais s’agissant des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, ce n’est pas le cas, puisque ces travaux sont obligatoires dans tous les établissements recevant du public (ERP). À noter, d’ailleurs, qu’il n’est pas forcément toujours avantageux pour le propriétaire d’imputer un maximum de travaux au locataire, puisque, comme pour les charges, des dépenses qui lui incombent normalement, mais qui sont payées ou remboursées par le locataire, peuvent être considérées par les juges comme un supplément de loyer, entraînant une baisse du loyer en espèces demandé au locataire.

Relisez votre bail. Pour les travaux d’accessibilité obligatoires en 2015, il faut donc, comme pour les travaux en général, vérifier ce que prévoit ou non le contrat de bail. Si celui-ci met expressément les travaux imposés par l’autorité administrative ou d’accessibilité ou encore tous les travaux rendus obligatoires par une nouvelle réglementation à votre charge, c’està vous de les régler. Si rien n’est prévu, ils doivent être pris en charge par le bailleur, conformément à l’article 1719-2 du Code civil qui prévoit que ce dernier est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Dans ce second cas, vous êtes même créancier de cette obligation. Par conséquent, vous pouvez contraindre en justice votre bailleur d’entreprendre, à ses frais, les travaux d’accessibilité.

Attention, les clauses qui mettent à la charge du locataire les travaux imposés par l’autorité administrative ne sont pas toujours faciles à décrypter. Les deux clauses suivantes, par exemple, imposent bel et bien les travaux d’accessibilité au locataire :

– « le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes, et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués » ;

– « le preneur exécutera les travaux qui pourraient être exigés par les inspecteurs du travail et toutes autres prescriptions ainsi que tous les travaux déterminés par les règlements administratifs ». En revanche, il a déjà été jugé qu’une clause selon laquelle « le locataire s’oblige à se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s’y rapporter » ne prévoit pas explicitement à qui revient la charge des travaux imposés par l’autorité administrative.

Faire financer les travaux. Dans le cas où vous devez assumer vous-même le coût des travaux d’accessibilité, vous pouvez bénéficier, le cas échéant, d’un financement extérieur. Il en existe deux sources principales : le Fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC), qui peut octroyer une subvention d’un montant variable dès lors que votre officine est située dans une commune de moins de 3 000 habitants; et la banque Oséo, qui accorde certains prêts (jusqu’à 10 000 euros pour des travaux compris entre 15 000 et 110 000 euros dans le cas général).

Bien entendu, vous pouvez aussi solliciter un prêt bancaire classique pour financer les travaux, ou prévoir un financement par le biais de l’agenceur qui intervient dans l’officine.