Travaux à l’officine : relisez votre contrat de bail

Publié le 05/07/2012

Article réservé aux abonnés

FISCAL

JURIDIQUE SOCIAL

EN MATIÈRE de bail commercial, les désaccords entre bailleur et locataire sont fréquents. Outre les litiges relatifs au montant du loyer lors du renouvellement du contrat de location, le problème des charges et surtout des travaux est souvent une source de conflit entre les deux parties. En effet, vous êtes en principe tenu, en tant que locataire, d’effectuer les réparations locatives et le petit entretien, le bailleur devant prendre à sa charge, normalement, les grosses réparations. Mais si le bail ne définit pas précisément la nature des travaux incombant à l’un ou à l’autre, il peut en résulter des difficultés.

En effet, si rien n’a été prévu, ce sont les dispositions du code civil qui s’appliquent. Le bailleur est donc tenu aux réparations d’entretien ou de gros entretien, aux grosses réparations et aux travaux nécessités par la vétusté. Dans ce dernier cas, les travaux sont toujours à la charge du bailleur en vertu de son « obligation de délivrance ». Le problème se pose souvent pour les peintures et les papiers peints qui, après de nombreuses années, doivent être remplacés, même si le locataire précédent a été particulièrement soigneux. La Cour de cassation considère, dans ce cas, que c’est effectivement au bailleur de payer la plus grande partie de ces frais.

De votre côté, vous n’avez qu’une obligation minimum qui consiste à assumer les réparations locatives et le petit entretien : entretien des murs et des sols, des appareils de chauffage, des compteurs, des sanitaires, des volets extérieurs, notamment.

Petits et gros travaux.

Toutefois, il est très fréquent d’imposer au locataire, par une clause du bail, des travaux plus importants que ceux qui sont mis à sa charge en vertu du Code civil. Certains baux stipulent par exemple que le locataire doit assumer tous les travaux sans exception. Mais dans les baux conclus entre particuliers, on met généralement à la charge du locataire tous les travaux sauf ceux de grosses réparations mentionnés à l’article 606 du Code civil.

Attention car il n’est pas toujours aisé de distinguer les grosses réparations des simples travaux d’entretien ou de gros entretien. Il faut se référer pour cela aux dispositions de l’article 606, selon lesquelles les grosses réparations sont celles « des gros murs et voûtes, des poutres et des couvertures entières (c’est-à-dire les toitures et charpentes), des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ». Cette liste est en principe limitative, mais la jurisprudence de la Cour de cassation y a ajouté néanmoins les réparations qui sont importantes matériellement et qui entraînent une dépense exceptionnelle. Ont ainsi été jugées comme telles et mises à la charge du bailleur, par conséquent, des travaux de gros œuvre sur des murs sujets à des infiltrations d’eau, ou encore des travaux sur une toiture et des cheminées.

Inversement, un changement de plancher ou de cloison à l’intérieur des locaux, la réfection des sanitaires, le remplacement de la chaudière du chauffage ou des fenêtres et des volets extérieurs sont considérés le plus souvent comme des travaux d’entretien et non comme des grosses réparations.

Notez, enfin, que les réparations imposées par une décision administrative (travaux de mise en conformité par exemple) sont normalement à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire du bail précisant que le locataire les supportera. Une clause mettant l’ensemble des réparations en général à la charge du locataire n’est donc pas suffisante pour dispenser le bailleur du paiement des travaux de mise en conformité.

Dans tous les cas, des dépenses de travaux qui incombent normalement au bailleur mais qui sont payées ou remboursées par le locataire peuvent être considérées par les juges comme un supplément de loyer qui doit entraîner une baisse du loyer demandé au locataire. Dans plusieurs arrêts statuant sur des révisions ou des renouvellements de baux, les juges ont ainsi pratiqué un abattement sur le loyer allant jusqu’à 30 % lorsque le locataire devait assumer toutes les réparations, en plus de l’impôt foncier sur les locaux et de la prime d’assurance.

Travaux d’agencement.

Il arrive assez souvent que les pharmaciens réalisent eux-mêmes de gros travaux dans l’officine, notamment à l’occasion d’une rénovation ou d’un nouvel agencement, avec ou sans l’avis du bailleur. Le sort de ces travaux en fin de bail et leurs conséquences sur le loyer dépendent principalement des clauses contractuelles.

De manière générale, en l’absence de clause spécifique dans le bail, vous avez le droit d’effectuer les réparations ou les améliorations que vous estimez nécessaires à votre activité, sans pouvoir cependant toucher au gros œuvre : le percement du gros œuvre sans l’accord du bailleur est un motif légitime de non-renouvellement du bail. En outre, si les locaux dépendent d’une copropriété, vous ne pouvez les modifier et que si vous ne portez pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Et si les travaux touchent aux parties communes, l’autorisation des copropriétaires est requise. Ce peut être le cas par exemple pour la réfection de la vitrine d’une officine en pied d’immeuble ou pour la pose de la croix verte.

Si, au contraire, le contrat de bail exige l’autorisation du propriétaire avant que les travaux soient effectués, vous devez vous y conformer, même pour des travaux d’agencement intérieur de l’officine. Sinon, selon la Cour de cassation, le bailleur est en droit de vous demander de remettre les locaux en l’état à vos frais. En plus de l’autorisation du bailleur, certains baux exigent aussi que les travaux effectués par le locataire soient surveillés par un architecte. On admet néanmoins quelques exceptions à cette règle, notamment lorsque les modifications apportées par le locataire sont minimes ou apportent une plus-value aux locaux, ou lorsque, comme c’est presque toujours le cas, le bail prévoit que les modifications et les aménagements réalisés par le locataire resteront la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité.

En tout état de cause, les améliorations que vous apportez aux locaux par des travaux réalisés en cours de bail ne permettent pas au bailleur de déplafonner le loyer au moment du renouvellement suivant. S’il a simplement donné son accord aux travaux, les améliorations lui appartiennent en vertu de la clause d’accession et ne peuvent éventuellement être retenues pour le calcul du loyer que lors du second renouvellement suivant la période de réalisation des améliorations. Second renouvellement, et pas troisième : après le deuxième renouvellement, le bailleur ne peut plus profiter des modifications apportées par son locataire pour déplafonner le loyer.

FRANÇOIS SABARLY