Les nouvelles règles du bail commercial

Publié le 04/09/2014

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FISCAL JURIDIQUE SOCIAL

LA RÉGLEMENTATION des baux commerciaux, à laquelle tous les pharmaciens qui louent le local de leur officine sont soumis, date de 1953, et n’avait guère été rénovée depuis cette date. La loi sur le commerce et l’artisanat du 18 juin dernier, dite loi « Pinel », modifie en profondeur, et sur de nombreux points, les règles en vigueur jusque-là.

. Changement d’indice

Tout d’abord, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) est remplacé par l’indice des loyers commerciaux - ILC - (pour les locaux commerciaux) et par l’indice des loyers des activités tertiaires - ILAT - (pour les bureaux et les entrepôts). Pour les contrats qui sont en cours et qui font référence à l’ICC, le bailleur et le pharmacien locataire pourront se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices, au plus tard lors du prochain renouvellement du bail.

Une exception à cette nouvelle mesure est prévue pour les baux dont le loyer comprend une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire une indexation qui permet de réévaluer le loyer chaque année. L’indice du coût de la construction demeure donc autorisé dans le cadre des loyers avec une clause d’échelle mobile. À noter que l’indice des loyers commerciaux (ILC) a été choisi comme nouvelle référence des loyers commerciaux car il est jugé plus stable que l’indice du coût de la construction, et il est censé évoluer moins vite que ce dernier. Dans les faits, les différences sont très peu sensibles…

. Plafonnement du loyer

Autre nouveauté, qui concernera de nombreuses officines en centre-ville notamment : pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, les hausses de loyers sont désormais limitées à 10 % par an en cas de déplafonnement du loyer lors de la révision du bail ou lors du renouvellement (notamment lorsque le bailleur déplafonne le loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité).

La loi institue donc ici un « plafonnement du déplafonnement » qui devrait permettre au pharmacien locataire d’anticiper une forte hausse de loyer demandée par le bailleur lors de la révision ou du renouvellement du bail. Le seuil de 10 % à ne pas dépasser est calculé en retenant le loyer de l’année précédente. Ce plafonnement s’applique obligatoirement, sans possibilité de clause contraire dans le contrat, lors de la révision triennale du bail. Mais au moment du renouvellement du bail, en revanche, il ne concerne pas les baux comportant un loyer avec un minimum garanti et un pourcentage du chiffre d’affaires de la pharmacie ou les baux avec une clause de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. La loi ne vise pas non plus les baux d’une durée effective supérieure à douze ans.

. État des lieux et inventaire

Désormais, un état des lieux contradictoire est obligatoire lors de la signature du bail et de l’entrée dans les lieux, lors de la cession du droit au bail et lors de la restitution des locaux. En outre, les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai qui sera fixé par décret. Un autre décret précisera quels seront les charges, les impôts, taxes et redevances qui ne pourront pas être imputés au locataire.

. Droit de préférence sur le local

Enfin, à compter du 1er décembre 2014, le pharmacien dont le bailleur souhaite vendre les locaux de l’officine bénéficiera d’un droit de préférence. Préalablement à la cession de ses locaux, le propriétaire devra donc l’informer de ce projet (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), et le pharmacien disposera d’un mois pour se prononcer. Attention toutefois : cette mesure n’étant pas d’ordre public, une clause insérée dans le bail pourra l’écarter.

FRANÇOIS SABARLY